空き家を相続したけど、法律や専門的な知識が必要で自分だけでは問題を解決できない…
手続きが難しそう…
親が高齢者向け住宅や病院に入り、実家が空き家になってしまった…
空き家を所有しているが、トラブルを抱えている…など
このような空き家についてお悩みを抱えている人は多いのではないでしょうか。
相続したものの3年以内に売却することで節税になる特例があることも知らずに、先延ばしにされているが多いのも現状です。
空き家は、永遠にそのまま放置しておくことはできません。
不審者による治安悪化、ごみの不法投棄、放火などの犯罪リスク、倒壊の危険性や害獣の発生リスク、相続した際には相続税・固定資産税の支払いも発生します。
ご家族の誰かが将来住むなどの予定がなければ、売却や建て替えを決断しなければなりません。
では空き家問題を解決するにはどうすればいいのでしょうか。
今回は一番多くご相談を受けている「空き家の売却」についてお話しいたします。
売却をする方法として、空き家をそのままの状態で売却する方法と空き家を解体して売却する方法があります。
どちらが良いかは空き家の状態や自身の資金状況、すぐに売れそうかといった点など、さまざまな要素によって決まります。
まずは、両方のメリット・デメリットを知っておくことが重要です。
空き家をそのまま売却する場合
空き家を解体せずに売り出すので、買い手は購入後、その古家にそのまま住むのか解体するか、買い手は自由に選べます。
築20年までの物件など状態の良い空き家は、「中古住宅」としてそのままの状態で売却でき、築20年を超えている空き家は、「古家付き土地」として売り出します。
（※一般的な木造の戸建て住宅は、築年数が経つごとに建物の価値が下がっていき、およそ築20年で建物の価値がなくなります。）
空き家をそのまま売却する際には、まず不動産会社や不動産業者に相談し、現在の市場価値や条件を確認することが重要です。
空き家の状態によって価格が変動することもあります。
不動産業者は、適切な価格設定や売却プロセスのサポートを提供します。
メリット
- リノベーション希望者にアピールできる
- 購入希望者への内覧や手続きも家が空であるためスムーズに進む。
- 「古家付き」で売却することで売れない間の固定資産税・解体費用が抑えられる
- 定期的なメンテナンスなどのコスト削減、近隣トラブルなども防ぐことができます。
デメリット
- 空き家の地域や状態によっては、売却先の買手が見つからない可能性があり、売却までに時間がかかる場合があります。
- 買主の立場から見ると家を解体する費用と手間が必要であるため、値下げ交渉をされるケースもあります。
空き家を解体して売却する方法
建物やその他の木や庭石など土地にあるものをすべて取り除き、まっさらにした状態の土地を更地（さらち）といいます。
一般的には、建物の価値は築20年を基準として考えられているので、それを越えた古家については解体して更地にしてしまった方が、土地の大きさや形もわかりやすく、新築希望者にとってもマイホームのイメージ図が描きやすいので買い手が見つかりやすい傾向があります。
メリット
- 買い手は解体の手間がないので新築工事にすぐ着工できる
- 土地の状態がわかりやすく、買い手が見つかりやすい
- 空き家を管理する手間が省ける
- 建物に関するトラブルを避けられる
デメリット
- 解体・撤去に費用がかかる
- 地域の規制や法律に従った解体許可が必要な場合があり、手続きが煩雑で時間がかかる
- 古家がなくなると固定資産税が高くなる
どちらの売却方法でもメリット・デメリットが存在します。
築年数が古い、解体費用がかかるから売れないかも…と悩む前に、不動産会社に無料査定を依頼し、家の価値を確認し、空き家は税金を考慮して賢く売却する事をオススメします。
また、相続してから3年以内に売却することで、譲渡所得から対象の不動産の相続税を差し引くことができ、結果的に節税対策にもなるので、売却するなら3年以内ということを念頭において、売却を進めるようにしましょう。
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